La casa de los sueños, para más adelante

La compra de la primera vivienda por parte de quien depende de un salario o ingreso medio, nunca ha sido una empresa fácil en este país, sin embargo en los últimos años, a partir de la devaluación del 2002 se convirtió prácticamente en una misión imposible de lograr, abortando antes de la largada la ilusión de muchos jóvenes por tratar de llegar a la meta de la casa propia.

Esta complicación no es nueva, data de muchos años y profundizada por nuestra propia crisis económica y devaluación del 2002, cuando los valores inmobiliarios y costos de construcción tuvieron una dinámica ascendente de precios que le ganó por varios cuerpos al salario medio, así, el esfuerzo salarial en términos nominales para la compra del mismo inmueble se llegó hasta duplicar, ya que en 2001 con un salario medio se adquiría algo más de un metro cuadrado y en 2009 solamente medio metro cuadrado.

Nuevos créditos hipotecairos

Un hecho auspicioso de los últimos días es la nueva línea de créditos lanzada por el Banco de la Nación Argentina que mejora sustancialmente la tasa con respecto a la oferta hipotecaria actual, incorporando dos innovaciones que aparecen como señales positivas: por un lado se incrementa el porcentaje a prestar sobre el valor total de la vivienda llevándolo al 80 % y se pone un techo de actualización de las cuotas de acuerdo a la evolución salarial, con lo cual los fondos a aportar por el deudor se reducen al 20 % del precio del inmueble, mientras que en las líneas hipotecarias bancarias disponibles hasta el momento el máximo prestable se extendía sólo al 70 % .

Con una tasa fija del 12.75 % para los primeros 3 años y variable en adelante, hay que abonar una cuota mensual de algo más de $ 1.300 por cada $ 100.000 no pudiendo superar el 30 % de los ingresos netos del solicitante, aunque generalmente pueden sumarse los ingresos de los cónyuges o convivientes.

Escasas posibilidades

Pero así y todo la clase media está cada vez más distante de poder acceder a la vivienda propia porque para obtener  U$S 60.000 (monto con el cual no compra el inmueble que le agrada al grupo familiar) se necesita demostrar un ingreso de $8.000 y pagar una cuota de casi $2.500 durante varios años. Ni hablemos si el inmueble que deseamos tiene un valor de mercado de U$S 115.000, se deberá contar con un ingreso mensual comprobable de casi $16.000 y pagar una cuota cada 30 días de $4.700.

Me pregunto, ¿cuántos grupos familiares pueden cumplir con estos requisitos, cuando los salarios son cada vez menores y la rentabilidad de los comerciantes y profesionales lo mismo?

La relación cuota-ingreso continúa siendo el gran obstáculo a salvar dentro de un contexto inflacionario que dificulta la reducción de tasas a largo plazo.

La complejidad de acceso a la compra de una vivienda mediante el pago de una cuota hipotecaria genera también efectos en el mercado locativo presionando por derrame de demanda el incremento año a año de sus valores.

La derivación de parte de la demanda que hoy alquila hacia la compra de vivienda, posibilitará el efecto deseado de evitar la sobredemanda de alquileres que presiona hacia el alza el valor de los mismos, pero en forma muy lenta y paulatina.

Ropa sí, casas no

Muy lejano a la realidad de otras potencias económicas donde la hipoteca es la forma de pago que predomina para poder adquirir un inmueble y pagarlo hasta en 30 años.

Probablemente Argentina sea uno de los pocos países del mundo donde un electrodoméstico, una cena o la indumentaria, se pueden adquirir en cuotas y la vivienda debe comprarse al contado por no tener accesibilidad al crédito, más allá que la oferta de diferentes líneas de financiación esté disponible.

La brecha que, como se vio, se creó entre ingresos y valores de vivienda no puede ser acortada mediante voluntarismos y mucho menos en el corto plazo, a menos, claro está, que se subsidie la tasa de interés o se instrumenten otras medidas, pero que no son gratuitas. Alguien, siempre, tiene que hacerse cargo del costo.

La línea de créditos, lanzada oportunamente y financiada por el ANSES, generó una enorme expectativa que no logró solucionar el déficit habitacional. La posibilidad de contar con crédito hipotecario flexible como palanca para posibilitar la compra de la vivienda a los sectores de clase media es una de las deudas que tiene nuestro país en materia habitacional.

Derecho a la vivienda

A pesar de los aumentos de salarios y la caída en la cotización nominal del dólar sufrida en los últimos años, la posibilidad de calificar para la obtención de un crédito hipotecario para la compra de una primera vivienda media se torna cada vez más difícil debido al incremento de los precios de mercado de las viviendas, la suba de la tasa de interés y el endurecimiento de las condiciones exigidas por las entidades financieras.

Si existiera acceso fácil al crédito como en otros países, la posibilidad de contar con más demanda abrirá las puertas a nuevos desarrollos destinados a atender a una franja de clase media para la cual hoy no se construye y a explorar otros barrios alternativos a los que dominan el panorama actual, pero tampoco en forma inmediata, se privilegiará observar primero algunos efectos prácticos de las nuevas medidas para ampliar de manera cuantitativa la oferta.

Esperemos que esta situación algún día se revierta y todos tengamos derecho a una vivienda digna.